Cuidados ao alugar um imóvel no carnaval

Com a chegada do Carnaval, cresce a procura por aluguel de temporada. Para não cair em armadilhas, é preciso tomar alguns cuidados antes de fechar negócio. O tempo sempre é o maior aliado do consumidor. Quanto maior a antecedência, mais e melhores imóveis estarão disponíveis para avaliação.

Recomendamos sempre que se leve em consideração a indicação de pessoas confiáveis, pois esta ainda é uma das maiores garantias de bom negócio. É bom verificar se o imóvel está equipado com utensílios de cozinha, eletros, enxoval de cama e banho.

É importantíssimo constar o que está incluído no pacote, para evitar gastos inesperados, e lembre-se que também é imprescindível prestar atenção às condições de desistências e cancelamentos.

Imóvel diferente

Infelizmente, é muito comum encontrar imóveis em condições diferentes às mostradas nas fotos do anúncio. Por esta razão, peça ao proprietário ou à administradora para enviar por e-mail as mais atualizadas. Outra dica é solicitar que um amigo ou parente visite o espaço para verificar as instalações elétricas e hidráulicas.

Evite golpes

Existe ainda o risco de o imóvel não existir. Para evitar surpresas, opte por corretor autônomo ou imobiliária com telefones e endereços fixos e inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

Desconfie de preços abaixo do mercado. O contrato de temporada é válido para aluguel por apenas um dia até o prazo máximo de 90 dias.

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Você sabe o que é Pro-Solvendo ou Pro-Soluto?

Nota-promissória tipo cheque do Banco do Brasil (1921)

A diferença entre pro-solvendo e pro-soluto é que na primeira a quitação do preço da compra e venda fica vinculada a um instrumento adequado futuro, para baixa no registro de imóveis competente. E na segunda - pro-soluto - ocorre quitação do preço, e ficam para execução se houver não pagamento, as notas promissórias. Nesse caso, nada deve constar na matrícula do imóvel junto ao registro imobiliário competente.

Exemplificando:

Você pretende vender um imóvel, e ja achou um comprador. Este comprador, fez uma proposta de lhe pagar o seu imóvel 50% do valor a titulo de sinal e o restante em 10 parcelas (notas promissórias), porém com a seguinte condição: que precisa obter de imediato, a escritura definitiva de compra e venda, na qual constaria que o vendedor tinha recebido todo o preço, dando quitação, ficando ressalvado, entretanto, que metade do preço havia sido pago em dinheiro e a outra metade era representada por notas promissórias, de números e valores equivalentes às prestações que ficavam faltando pagar.

O que você faria?
Consultaria seu advogado provavelmente.
A primeira coisa que ele lhe perguntaria seria qual o caráter das Notas Promissórias (Pro Solvendo ou Pro Soluto)?
Provavelmente você continuaria sem saber lhe responder o caráter da mesma.

Agora vamos as explicações práticas:

Você pode celebrar uma escritura definitiva de compra e venda, em que parte do preço não é imediatamente paga, em moeda corrente, e vai ser quitada no futuro, ficando as prestações, todavia, garantidas por notas promissórias.

Essas notas promissórias podem ser emitidas com o caráter pro soluto e pro solvendo, e a diferença desses carateres são tão distintos quanto água e azeite.

PRO-SOLUTO:
As promissórias são entregues e recebidas como pagamento, a título de solução, e dando quitação. A compra e venda, assim sendo, é irrevogável e irretratável, fica perfeita e acabada. Se as ditas notas promissórias, não forem pagas, o contrato respectivo não pode ser atacado, não pode ser desfeito, permanece firme e inabalável. Aquele que comprou o bem continua sendo dono dele, restando ao vendedor recorrer à Justiça, executar o título de crédito, tentar receber o que lhe é devido.

PRO-SOLVENDO:
Os títulos não se tornam autônomos, não se desligam do negócio respectivo, o preço só se considera real e definitivamente pago depois de saldada a última das notas promissórias. Como ensina Orlando Gomes, as promissórias pro solvendo não foram emitidas para extinguir a dívida oriunda do contrato de compra e venda, mas tão-somente para reforçá-la, para facilitar a obtenção do numerário. E, afinal, se essas notas promissórias não forem pagas? - O vendedor poderá atacar a própria compra e venda e considerar o contrato extinto e resolvido, com as graves conseqüências que este fato acarreta.

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Você sabe o que é Interveniente Quitante?

Interveniente Quitante é quando o imóvel está alienado ou hipotecado a outro Banco com financiamento ativo em nome do vendedor. É importante ressaltar que a negociação por meio de interveniente quitante não tem nenhuma relação com portabilidade de crédito imobiliário.

Como funciona?
O imóvel objeto da negociação não pode ser alienado duas vezes. Por isso, quando o investidor quer adquirir um imóvel que já passou por um processo de avaliação técnica, realizada por um profissional qualificado (engenheiro credenciado pelo agente financeiro), e esse mesmo imóvel já foi quantificado e dado como garantia fiduciária em um financiamento, ele não pode ser realienado.

A única forma legal de ser fazer essa transação é a quitação do débito (liquidação do contrato de financiamento) na outra instituição financeira, através de um cheque administrativo entre os Bancos X e Y (bancos envolvidos no processo).

Feito isso, o banco anterior fornece uma carta de liberação de hipóteca que técnicamente deveria ser averbada na matricula do imóvel antes dele ser vendido novamente, porém, como existe um novo financiamento entrando, os cartórios acatam o processo de uma forma mais rápida, pois sabem que o novo imóvel igualmente será registrado (assim como o novo financiamento imobiliario) em nome do novo comprador e alienado fiduciariamente ao novo banco.

Passo-a-passo:

1. Solicita-se ao Banco "A" o saldo devedor do imóvel atualizado para um dia "X";
2. O Banco "B" deverá emitir um cheque administrativo com o valor do saldo devedor corrigido para a data "X" e efetuar o pagamento;
3. Após a confirmação do pagamento, ou seja, a liquidação do contrato antigo, o Banco "A" deverá disponibilizar um documento chamado Carta de Liberação de Hipoteca (esse prazo pode levar até 30 dias);
4. O investidor assinará um novo contrato de financiamento com o Banco "B", por força de contrato não há a necessidade de se lavrar uma escritura pública (feita no cartório de notas) pois o contrato de financiamento tem poder de escritura
5. No ato do registro do novo contrato, a Carta de Liberação de Hipoteca e a nova Alienação Fiduciária deverão ser averbadas no Cartório de Registro de Imóveis.

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Mapa zonas de registro de imóveis de Vitoria-ES

Mapa (não oficial) das três zonas de registro de imóveis de Vitória!

Versão online em:
http://goo.gl/OfZ21K

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Você sabe o que é ITCD?

O Imposto de Transmissão Causa mortis e Doação - ITCD é um imposto Estadual devido por toda pessoa física ou jurídica que receber bens ou direitos como herança, diferença de partilha ou doação.

Previsto no artigo 155, I, da Constituição Federal, tem como fato gerador a transmissão, a qualquer título, por ato não oneroso, de imóveis e de direitos a eles relativos, inclusive bens móveis, títulos e créditos.

O ITCD incide sobre bens imóveis situados no Estado e respectivos direitos, e sobre os bens móveis, títulos e créditos, quando o inventário ou arrolamento se processar ou o doador tiver domicílio no Estado.

Anteriormente à vigência da Constituição Federal de 1988 as transferências "Inter-Vivos" e "Causa-Mortis", eram de competência exclusiva do Estado, sob o título de ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Com a Constituição Federal de 1988 a transferência por ato oneroso "Inter-Vivos" passou para a competência tributária dos municípios e as transferências "Causa-mortis" e "Inter-Vivos" por ato não oneroso permaneceram na competência tributária dos estados, agora sob o título de ITCD - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO.

Quando se deve calcular a incidência deste imposto:

• na transmissão de qualquer bem ou direito havido por sucessão legítima ou sucessão testamentaria, inclusive a sucessão provisória;
• na transmissão por doação, a qualquer título, de quaisquer bens ou direitos;
• na aquisição de bem ou direito em excesso pelo herdeiro ou cônjuge meeiro, na partilha, em sucessão causa mortis ou em dissolução de sociedade conjugal.

Veja aqui a legislação disponível no ES.

Para tentar ser um pouco mais didático neste assunto, segue um video da SEFAZ-MT falando sobre o assunto.

 

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Financiamento imobiliário: melhor reduzir o prazo ou o valor das parcelas?

Muitas pessoas utilizam o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou do 13º salário para amortizar o financiamento imobiliário. Nesse momento é comum, a dúvida do que é melhor: reduzir o tempo do financiamento ou diminuir o valor da prestação.

Bom a resposta mais lógica, partindo do ponto de vista financeiro, indica que a a melhor opção é sempre diminuir o prazo. Isso porque os juros são cobrados sempre sobre o saldo devedor. Dessa maneira, quanto mais tempo pagando as prestações, maior o valor referente a juros que irá pagar.

Ao antecipar estas parcelas, o mutuário consegue quitar mais rápido os financiamento. Além disso, deixará de pagar taxa de serviços administrativos referente aos meses que quitar, além da redução dos valores dos seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel) que estão embutidos nas parcelas que serão antecipadas.

É importante saber ainda que a você pode fazer quantas amortizações extras quiser, e a qualquer momento durante o período do financiamento. Os bancos não podem se negar a receber o pagamento antecipado. Se isso acontecer, é indicado fazer uma denúncia no Banco Central.

FGTS
No caso da amortização pelo uso do FGTS, é importante saber que o recurso só pode ser utilizado se imóvel foi concedido regularmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Além disso, ele só pode ser usado no intervalo de três anos contados a partir do último uso e o mutuário não pode ter parcelas em atraso.

MENOR CUSTO
Por fim, orientamos que quem for adquirir qualquer empréstimo ou financiamento, deve analisar bem a condição de pagamento, o quanto da renda mensal será onerada com as parcelas. Vale também pesquisar o maior número de instituições antes de tomar a sua decisão. Busque sempre o menor Custo Efetivo Total, pois essa é a única forma de garantir o menor custo.

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Como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel

Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. 

Ou seja, se você teve uma despesa de 300 mil reais para comprar um imóvel e recebeu 500 mil ao vendê-lo, seu ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido, portanto, será de 30 mil reais (15% de 200.000 = 30.000).

Muita gente pensa que esse acerto de contas com o Fisco será feito na hora da declaração de imposto de renda, no início do ano seguinte. Mas não é assim que funciona. Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. 

Exemplo, se a venda ocorreu no mês de abril, o imposto deve ser pago até o último dia útil de maio.

Caso não respeite o prazo, o contribuinte deverá pagar juros de 1% mais a taxa SELIC acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses, por exemplo, apenas de multa, o contribuinte do exemplo acima terá que pagar 6 mil reais (20% de 30 mil).

Valor de Aquisição versus Valor de Venda

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel.

Como calcular e pagar o imposto

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação. 

GCap - Programa de Apuração de Ganhos de Capital

Neste programa, você preenche todos os dados da transação, como os dados do imóvel, o tipo de transação (venda, por exemplo), a data de aquisição e a data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

Você consegue preencher o valor investido no imóvel ano a ano, seja o custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de aquisição do imóvel, há um fator de redução do imposto, que o programa calcula automaticamente.

Dependendo das suas respostas, o programa solicitará mais informações e valores. Isso porque ele já calcula o imposto devido para diferentes situações. Por exemplo, se você vender o imóvel e receber o dinheiro à vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imóvel for antigo, pode haver fator de redução. Já se você receber em parcelas, terá que recolher o IR proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento da cada parcela.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que pode ser pago em qualquer banco. Quando você for preencher a declaração de imposto de renda referente ao ano daquela alienação, deverá importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração. Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que você pode optar por se beneficiar da isenção de IR. Essa isenção só é valida para quem usar o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. 

Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: 

1. ou você usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; 
2. ou você usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais SELIC do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte deverá, ao preencher o GCap, sinalizar a opção pelo benefício dos 180 dias e informar que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular o IR proporcional à quantia não utilizada e emitir o DARF, o programa não incluirá multa, apenas os juros. Ao importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração do ano em que a venda foi realizada, o contribuinte automaticamente justificará à Receita por que só pagou o imposto mais tarde e sem multa.

Se o contribuinte porventura não conseguir comprar imóvel algum dentro de 180 dias, ele tem duas opções:

1. A primeira, é informar no GCap a opção pelo benefício e pagar o IR sobre o ganho de capital total em até 30 dias depois dos 180 dias, com juros, mas sem multa. Para todos os efeitos, nesse caso, você usou o benefício dos 180 dias. Ou seja, você só poderá usá-lo de novo dentro de cinco anos.
2. A segunda, caso não deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefício durante tanto tempo, você pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a multa. Contudo, se o período de 180 dias começar em um ano e terminar em outro, essa opção pode gerar problemas.

Por exemplo, se a venda ocorrer em Outubro/2013, o prazo vai se encerrar apenas em Abril/2014. 

No GCap e na declaração referente a 2013, o contribuinte terá que informar que tinha a intenção de usar o benefício, para explicar o porquê de não ter recolhido o IR. Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para não perder o benefício, terá que retificar a declaração referente a 2013, informando que foi uma alienação comum, sem a opção pelo benefício dos 180 dias.

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