Você sabe o que é ITCD?

O Imposto de Transmissão Causa mortis e Doação - ITCD é um imposto Estadual devido por toda pessoa física ou jurídica que receber bens ou direitos como herança, diferença de partilha ou doação.

Previsto no artigo 155, I, da Constituição Federal, tem como fato gerador a transmissão, a qualquer título, por ato não oneroso, de imóveis e de direitos a eles relativos, inclusive bens móveis, títulos e créditos.

O ITCD incide sobre bens imóveis situados no Estado e respectivos direitos, e sobre os bens móveis, títulos e créditos, quando o inventário ou arrolamento se processar ou o doador tiver domicílio no Estado.

Anteriormente à vigência da Constituição Federal de 1988 as transferências "Inter-Vivos" e "Causa-Mortis", eram de competência exclusiva do Estado, sob o título de ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Com a Constituição Federal de 1988 a transferência por ato oneroso "Inter-Vivos" passou para a competência tributária dos municípios e as transferências "Causa-mortis" e "Inter-Vivos" por ato não oneroso permaneceram na competência tributária dos estados, agora sob o título de ITCD - IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO.

Quando se deve calcular a incidência deste imposto:

• na transmissão de qualquer bem ou direito havido por sucessão legítima ou sucessão testamentaria, inclusive a sucessão provisória;
• na transmissão por doação, a qualquer título, de quaisquer bens ou direitos;
• na aquisição de bem ou direito em excesso pelo herdeiro ou cônjuge meeiro, na partilha, em sucessão causa mortis ou em dissolução de sociedade conjugal.

Veja aqui a legislação disponível no ES.

Para tentar ser um pouco mais didático neste assunto, segue um video da SEFAZ-MT falando sobre o assunto.

 

Ler +

Financiamento imobiliário: melhor reduzir o prazo ou o valor das parcelas?

Muitas pessoas utilizam o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) ou do 13º salário para amortizar o financiamento imobiliário. Nesse momento é comum, a dúvida do que é melhor: reduzir o tempo do financiamento ou diminuir o valor da prestação.

Bom a resposta mais lógica, partindo do ponto de vista financeiro, indica que a a melhor opção é sempre diminuir o prazo. Isso porque os juros são cobrados sempre sobre o saldo devedor. Dessa maneira, quanto mais tempo pagando as prestações, maior o valor referente a juros que irá pagar.

Ao antecipar estas parcelas, o mutuário consegue quitar mais rápido os financiamento. Além disso, deixará de pagar taxa de serviços administrativos referente aos meses que quitar, além da redução dos valores dos seguros MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel) que estão embutidos nas parcelas que serão antecipadas.

É importante saber ainda que a você pode fazer quantas amortizações extras quiser, e a qualquer momento durante o período do financiamento. Os bancos não podem se negar a receber o pagamento antecipado. Se isso acontecer, é indicado fazer uma denúncia no Banco Central.

FGTS
No caso da amortização pelo uso do FGTS, é importante saber que o recurso só pode ser utilizado se imóvel foi concedido regularmente no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Além disso, ele só pode ser usado no intervalo de três anos contados a partir do último uso e o mutuário não pode ter parcelas em atraso.

MENOR CUSTO
Por fim, orientamos que quem for adquirir qualquer empréstimo ou financiamento, deve analisar bem a condição de pagamento, o quanto da renda mensal será onerada com as parcelas. Vale também pesquisar o maior número de instituições antes de tomar a sua decisão. Busque sempre o menor Custo Efetivo Total, pois essa é a única forma de garantir o menor custo.

Ler +

Como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel

Ao vender um imóvel com lucro, é preciso pagar imposto de renda de 15% sobre o chamado ganho de capital, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. 

Ou seja, se você teve uma despesa de 300 mil reais para comprar um imóvel e recebeu 500 mil ao vendê-lo, seu ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido, portanto, será de 30 mil reais (15% de 200.000 = 30.000).

Muita gente pensa que esse acerto de contas com o Fisco será feito na hora da declaração de imposto de renda, no início do ano seguinte. Mas não é assim que funciona. Quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. 

Exemplo, se a venda ocorreu no mês de abril, o imposto deve ser pago até o último dia útil de maio.

Caso não respeite o prazo, o contribuinte deverá pagar juros de 1% mais a taxa SELIC acumulada no período de atraso mais multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido. Caso o atraso chegue a 12 meses, por exemplo, apenas de multa, o contribuinte do exemplo acima terá que pagar 6 mil reais (20% de 30 mil).

Valor de Aquisição versus Valor de Venda

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

Da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel.

Como calcular e pagar o imposto

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação. 

GCap - Programa de Apuração de Ganhos de Capital

Neste programa, você preenche todos os dados da transação, como os dados do imóvel, o tipo de transação (venda, por exemplo), a data de aquisição e a data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e reformas ou se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

Você consegue preencher o valor investido no imóvel ano a ano, seja o custo inicial ou as benfeitorias posteriores. Dependendo do ano de aquisição do imóvel, há um fator de redução do imposto, que o programa calcula automaticamente.

Dependendo das suas respostas, o programa solicitará mais informações e valores. Isso porque ele já calcula o imposto devido para diferentes situações. Por exemplo, se você vender o imóvel e receber o dinheiro à vista, vai pagar 15% sobre o ganho de capital e pronto. Se o imóvel for antigo, pode haver fator de redução. Já se você receber em parcelas, terá que recolher o IR proporcional até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento da cada parcela.

Depois de preenchidos todos os dados, o programa emite o Documento de Arrecadação das Receitas Federais (DARF) com o valor do IR a pagar, que pode ser pago em qualquer banco. Quando você for preencher a declaração de imposto de renda referente ao ano daquela alienação, deverá importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração. Assim, não será necessário preencher nada referente a ganho de capital, apenas dar baixa no imóvel na ficha de Bens e Direitos.

Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que você pode optar por se beneficiar da isenção de IR. Essa isenção só é valida para quem usar o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. 

Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: 

1. ou você usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; 
2. ou você usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais SELIC do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

Mas para poder pagar o IR dessa forma, o contribuinte deverá, ao preencher o GCap, sinalizar a opção pelo benefício dos 180 dias e informar que ele foi usado apenas parcialmente. Assim, na hora em que for calcular o IR proporcional à quantia não utilizada e emitir o DARF, o programa não incluirá multa, apenas os juros. Ao importar as informações do GCap para o Programa Gerador da Declaração do ano em que a venda foi realizada, o contribuinte automaticamente justificará à Receita por que só pagou o imposto mais tarde e sem multa.

Se o contribuinte porventura não conseguir comprar imóvel algum dentro de 180 dias, ele tem duas opções:

1. A primeira, é informar no GCap a opção pelo benefício e pagar o IR sobre o ganho de capital total em até 30 dias depois dos 180 dias, com juros, mas sem multa. Para todos os efeitos, nesse caso, você usou o benefício dos 180 dias. Ou seja, você só poderá usá-lo de novo dentro de cinco anos.
2. A segunda, caso não deseje ficar sem a possibilidade de usar o benefício durante tanto tempo, você pode simplesmente pagar o imposto atrasado, com a multa. Contudo, se o período de 180 dias começar em um ano e terminar em outro, essa opção pode gerar problemas.

Por exemplo, se a venda ocorrer em Outubro/2013, o prazo vai se encerrar apenas em Abril/2014. 

No GCap e na declaração referente a 2013, o contribuinte terá que informar que tinha a intenção de usar o benefício, para explicar o porquê de não ter recolhido o IR. Terminado o prazo, se ele quiser pagar o IR com a multa para não perder o benefício, terá que retificar a declaração referente a 2013, informando que foi uma alienação comum, sem a opção pelo benefício dos 180 dias.

Ler +

O Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias

Governo impõe uma mudança no mercado imobiliário que é interessante para todos nós.

As incorporadoras ganharam, neste ano, incentivos fiscais do governo federal para transformar seus empreendimentos em "patrimônios de afetação", muitas pessoas vão se perguntar, mas de que se trata isso, e/ou, em que isso me beneficia? 

O Patrimônio de Afetação, é um regime jurídico especial, criado em 2004, em que cada bem, terreno e benfeitorias, por exemplo se constitui um patrimônio próprio, com contabilidade exclusiva, separada do restante das operações da construtora/incorporadora.

O intuito do Patrimônio de Afetação é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros moradores, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador, evitando que se repitam casos como o da Encol, cuja falência prejudicou mais de 42 mil famílias na década de 1990.

O patrimônio de afetação é considerado uma nova espécie de garantia real, pois consiste na opção dada ao incorporador de constituir patrimônio próprio à realização do empreendimento, não se confundindo com os demais bens da incorporadora responsável pela construção. Dessa forma, todos os aportes realizados pelos adquirentes do empreendimento deverão ser vinculados tão somente à própria edificação, evitando utilização dos recursos destinados a uma obra, em outra, como meio de garantir sua conclusão.

É faculdade do incorporador submeter seu empreendimento ao regime de afetação, sendo que, caso opte pelo sistema, o patrimônio destacado será constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas as suas receitas ou pelo imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação, não o integrando aqueles recursos aportados que superam os custos da incorporação imobiliária e que constituem a remuneração e o lucro do incorporador.

A constituição do patrimônio de afetação pode se dar a qualquer tempo mediante averbação junto ao Registro de Imóveis, por meio de termo firmado pelo incorporador, sendo necessária anuência dos titulares de direitos reais de aquisição sobre o imóvel quando o incorporador não for proprietário do terreno, compromissário comprador ou cessionário dele. Assim, uma vez constituído, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.

Afetado o patrimônio, faz-se necessária a manutenção de contabilidade própria, mesmo que a incorporadora opte pela tributação com base no lucro presumido, ficando sujeito ao regime especial de tributação e fazendo-se necessária a emissão de relatórios trimestrais que serão disponibilizados à comissão de representantes nomeada pelos compradores, onde consta a contabilização das receitas e custos do empreendimento afetado.

No que tange ao regime especial de tributação, a partir de 1º de janeiro de 2013 a incorporadora está sujeita ao pagamento da alíquota única de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP.

Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Dessa forma, os incentivos fiscais consubstanciados no regime especial de tributação, na incomunicabilidade do patrimônio de afetação com os demais bens, direitos e obrigações do incorporador, que responde, tão somente, por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação cujo patrimônio foi afetado e a transparência contábil, além de proporcionarem segurança, trazem ao empreendimento optante pelo regime do patrimônio de afetação aumento de sua credibilidade e sucesso no mercado imobiliário, atendendo aos interesses de todas as partes envolvidas.

Ler +

Laudêmio e Terreno de Marinha

Matéria extensa, mas vamos falar rápidamente sobre cada uma delas.

Laudêmio

É um direito pertencente a União, quando da transferência dos direitos de ocupação ou foro de imóvel localizado em propriedades desta, como os chamados terrenos de marinha. 

Não é imposto nem tributo. É uma taxa cobrada na proporção de 2,5% a 5% do valor do terreno sempre que este passa por uma operação onerosa, como é o caso de compra e venda.

Segundo o Aulete, laudêmio é a "compensação que o enfiteuta alienante pagava ao senhorio direto por sua renúncia ao direito de opção na transferência do domínio útil da coisa aforada (laudêmio de quarentena; laudêmio de vintema)"

Simplificando, é uma taxa brasileira paga por um foreiro ou ocupante em uma transação de venda de terrenos pertencentes à União

O órgão responsável pela demarcação das áreas sobre as quais incide a cobrança de laudêmio é a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério do Planejamento.

Terreno de Marinha

O conceito de terrenos de marinha foi definido desde 22 de fevereiro de 1868, quando foi publicado o decreto imperial nº 4.105, que, em seu artigo 1º, § 1º, estabelece:

São terrenos de marinha todos os que banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis até a distância de 15 braças craveiras (33 metros) para a parte da terra, contadas desde o ponto a que chega o preamar médio.

Este ponto refere-se ao estado do lugar no tempo da execução da lei de 15 de novembro de 1831, artigo 51, parágrafo 14 (instrução de 14 de novembro de 1832, artigo 4º).

O Decreto-Lei 9.760/46, em seu artigo 2º, atualizou o texto da seguinte forma:

Art. 2º - São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar médio de 1831: 

• a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
• b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se façam sentir a influência das marés.

• Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pela menos do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

Simplificando, são todos os terrenos e imóveis do país localizados no litoral, numa faixa de 33m da linha do preamar médio, estes imóveis são propriedade da União, assim como ilhas, aterros, e faixas lindeiras aos rios de abrangência interestadual, como o Amazonas, o São Francisco e o Paraná.

Mapa de Vitória mostrando terrenos de marinhas e acrescidos segundo a SPU

Ler +

Pacto pré nupcial ou antenupcial

É um contrato celebrado pelos noivos para estabelecer o regime de bens e as relações patrimoniais que serão aplicáveis ao casamento.

A lei estabelece como regime legal o regime da comunhão parcial de bens e, em alguns casos especiais, o regime da separação obrigatória de bens.

Somente aqueles que desejarem casar pelos seguintes regimes, é que estão obrigados a fazer o pacto antenupcial antes do casamento:

• separação total de bens
• comunhão universal de bens
• participação final nos aquestos
• regime de bens misto 

ATENÇÃO
Após o casamento, o pacto deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis do primeiro domicílio do casal para produzir efeitos perante terceiros e também averbado na matrícula dos bens imóveis do casal.

Exemplo: Pacto Antenupcial COM REGISTRO em Cartório de Registro de Imóveis

Exemplo: Pacto Antenupcial SEM REGISTRO em Cartório de Registro de Imóveis

Exemplo: Pacto Antenupcial COM REGISTRO em Cartório de Registro de Imóveis

Ler +

Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel

A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem.

O que é?

Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele:

Móvel	Imóvel
carro barco navio móveis ações	terreno casa apartamento entre outros

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio.

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de  Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.

Observações importantes

Algumas restrições legais à compra e venda:

• Venda de ascendente a descendente:
  Devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
• Venda entre cônjuges:
  Somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
• Venda de bem comum ou em condomínio:
  Deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
• Venda de fração ideal:Verificar se exite alguma proibição à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira.
• Necessidade de outorga conjugal:
  Há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos necessários

Dos vendedores

1. Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão.
2. Pessoa jurídica - cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a CND do INSS e a certidão negativa conjunta da Receita Federal. RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão e o estado civil.
3. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil.
4. Vendedores casados com Pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis.
5. Comprovante de residência.

Dos Compradores

1. Carteira de Identidade, CPF e indicar a profissão.
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. RG e CPF dos sócios administradores.
3. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados).
4. Compradores casados com pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis.
5. Comprovante de residência.

Do Imóvel

1. Certidão Completa de Matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias. 
2. Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias.
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.
4. CCIR e Certidão Negativa de ITR quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.
5. CAT - expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade.
6. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Vitória-ES o ITBI é de 2%.

Exemplo: Escritura pública de compra e venda de imóvel (com procurador)

Exemplo: Escritura pública de compra e venda de imóvel (com procurador)

Exemplo: Escritura pública de compra e venda de imóvel (com procurador)

Exemplo: Escritura pública de compra e venda de imóvel (com procurador)

Ler +